목차
이번 글은 재건축 재개발 차이점에 대해서 포스팅을 준비해 보았습니다.
재건축 재개발 차이점 알아보는 포스팅
재건축과 재개발은 모두 낡은 주택을 허물고 새롭게 짓는 사업입니다. 하지만 두 사업은 목적, 방식, 법적 근거, 조합원 자격, 안전진단 여부 등에서 차이점이 있습니다. 이번 글에서는 재건축과 재개발의 차이점을 간단하게 알아보도록 하겠습니다.
목적과 방식의 차이
재건축
재건축은 기반 시설이 양호한 곳에서 건물만 다시 건축하는 것입니다. 즉, 재건축은 도로, 상하수도 등 기반시설이 잘 정비되어 있는 곳에서, 건물만 다시 지어서 올리는 것입니다. 그러므로, 도로와 같은 제반시설들이 넓고 충분하며, 잘 정비되어 있는 서울 강남 지역의 경우가 재건축이 많이 있습니다. (EX: 은마아파트, 잠실 5단지 등등)
재개발
재개발은 건물뿐만 아니라, 도로, 상하수도, 공원 등 전체적으로 개발하는 것입니다. 즉, 재개발은 기반시설이 안 좋은 불량한 곳을 모두 싹 밀어버리고, 도로도 다시 만들고, 공원도 새롭게 만들고, 학교도 세우고, 이렇게 도시 전체를 새롭게 단장하고 건물을 새롭게 짓는 것을 말합니다. 그러므로, 도로가 좁고 꼬불꼬불한 곳이 많은 서울 강북 지역은 주로 재개발이 많이 있습니다. (EX: 아현동, 수유동)
법적 근거의 차이
재건축과 재개발의 근거 법령은 '도시 및 주거환경정비법 (약칭:도정법)'입니다. 이 법에서도 재건축과 재개발을 다음과 같이 구분하여 규정하고 있습니다.
- 재건축: 기반 시설이 양호한 곳은 재건축
- 재개발: 기반 시설이 열악한 곳은 재개발
조합원 자격의 차이
재건축
재건축은 토지와 건물 모두 동시에 소유하면 조합원 자격을 취득합니다. 또한 토지나 건물 중 하나만 소유해도 조합원 자격을 취득할 수 있습니다. 이외에도 지상권자(지상권 소유자)도 조합원의 자격을 취득할 수 있습니다. 즉, 재건축에 비해서 조합의 대상 범위가 넓다고 할 수 있습니다.
재개발
재개발은 조합원 자격이 일정 부분 강제가 된다고 봐야 합니다. 즉, 재개발 사업에 동의를 하지 않는 사람이라고 하더라도, 일단 조합원이 되었다가 조합원 분양신청 시점이 돼야 탈퇴가 가능합니다.
안전진단 실시 여부의 차이
재건축
재건축은 반드시 안전진단 절차가 필요합니다. 안전진단은 건물의 노후도 및 안전성을 평가하는 것을 말합니다. 따라서, 안전진단 등급이 안 좋게 나와야만 재건축이 가능하게 됩니다. 즉, 안전진단 ABCDE 5등급 중에 ABC 등급이 나온다면 재건축이 불가능하고, D등급이 나오면 조건부 승인, E등급이 나오면 재건축을 즉시 시행하게 됩니다.
재개발
재개발은 안전진단을 실시하지 않지만, 다음의 법적 요건 (필수항목 + 선택항목 중 1개 이상)은 갖추고 있어야 합니다. 단 '주거환경개선사업지역(관리형)'은 토지 등 소유자가 30%가 아닌 50% 이상 동의를 받아야 신청할 수 있습니다.
필수 항목 및 선택 항목
필수 항목
대상지역 내에 노후 불량건축물이 전체면적의 2/3 이상
선택 항목
- 대상 지역 내에 노후불량건축물이 전체건축물의 2/3 이상
- 주택접도율 40% 이하
- 과소필지 40% 이상
- 호수밀도 60동/ha 이상
이상으로 재건축과 재개발의 차이점에 대해서 간략하게 알아보았습니다. 재건축과 재개발은 각각의 장단점이 있으므로 , 자신의 상황에 맞는 사업을 선택하는 것이 중요합니다.