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이번 포스팅은 저번 글에 이어지는 가등기에 관한 내용입니다. 가등기 담보법은 부동산을 담보로 채무를 보증하거나 대출을 받는 경우, 가등기 담보라는 방법을 사용할 수 있습니다.
가등기 담보법상 청산금 시점 언제일까요?
가등기 담보란?
담보계약에 따라 채권자가 담보목적 부동산을 소유권을 취득하기 위해 가등기나 소유권이전등기를 하는 것을 말합니다. 가등기 담보는 일반적인 저당권과 달리, 채무자가 채무를 변제하지 않으면 채권자가 담보복적 부동산을 경매나 매각하지 않고, 직접 소유권을 취득할 수 있는 장점이 있습니다.
절차와 조건
가등기 담보에도 일정한 절차와 조건이 있습니다. 가등기 담보 등에 관한 법률 (이하 가등기담보법)에 따르면, 채권자가 담보권을 실행하여 담보 목적 부동산의 소유권을 취득하기 위해서는 다음과 같은 절차를 거쳐야 합니다.
- 채권의 변제기가 지난 후에 담보목적 부동산의 가액에서 채권액을 뺀 금액(청산금)을 채무자에게 통지해야 합니다. 이때 통지에는 통지 당시의 부동산의 평가액과 채권액을 명시해야 합니다. 만약 청산금이 없다고 인정되는 경우에는 그 뜻을 통지해야 합니다.
- 통지를 받은 날부터 2개월(청산기가)이 지나야 합니다. 이 기간 동안 채무자는 청산금을 지급하거나 담보목적 부동산을 처분할 수 있습니다. 만약 채무자가 청산금을 지급하지 않거나 담보목적 부동산을 처분하지 않는다면, 채권자는 담보목적 부동산의 소유권을 취득할 수 있습니다.
- 채권자는 담보복적 부동산에 관하여 이미 소유권이전등기를 마친 경우에는 청산기간이 지난 후 청산금을 채무자에게 지급한 때에 소유권을 취득하며, 담보가등기를 마친 경우에는 청산기간이 지나야 그 가등기에 따른 본등기를 청구할 수 있습니다.
귀속정산
이러한 절차를 귀속정산이라고 부릅니다. 귀속정산은 채권자가 담보목적 부동산의 소유권을 취득하는 것과 채무자에게 청산금을 지급하는 것을 동시에 이행하는 방식입니다 따라서 채권자와 채무자는 동시이행의 항변권을 행사할 수 있습니다.
즉, 채권자는 청산금을 지급하지 않는 채무자에게 소유권을 이전하지 않을 수 있고, 채무자는 소유권을 이전하지 않는 채권자에게 청산금을 지급하지 않을 수 있습니다.
효력이 없는 경우
가등기담보법은 채무자의 권리를 보호하기 위해, 채권자와 채무자 사이에 청산절차를 거치지 않고 담보목적 부동산의 소유권을 취득하거나 처분하는 특약으로서 채무자에게 불리한 것은 그 효력이 없다고 규졍하고 있습니다.
또한 채권자가 담보권을 실행하는 방법으로 경매나 매각을 선택할 수도 있습니다. 이러한 경우에는 가등기담보법이 아니라 채권자총액보전법 등 다른 법류엘 따라서 절차가 진행이 됩니다.
가등기 담보법상 청산금 시점은 채권자가 채무자에게 청산금의 평가액을 통지한 후 2개월이 지나는 때로 정해져 있습니다. 이 시점을 잘 파악하고 담보권을 실행하거나 이의를 제기할 수 있도록 준비해야 합니다.