목차
이번 글은 기대수익률 요구수익률 차이에 관한 내용을 포스팅으로 준비해 보았습니다.
기대수익률 요구수익률 차이
기대수익률이란?
기대수익률은 투자대상에 기대되는 예상수입과 예상 지출로 계산되는 수익률입니다. 투자 사업자체에 내재되어 있기 때문에 내부수익률이라고도 합니다. 여러 상황의 확률과 상황별 순수익을 곱한 값의 합이며, 투자대상을 처분할 때 수익이 있으면 포함합니다.
예를 들어, A가 10억으로 부동산 사업을 하려고 합니다. 시장 상황별로 순 영업소득과 기대수익률, 확률이 다음과 같다고 가정해 보겠습니다.
| 시장상황 | 순영업소득 | 기대수익률 | 확률 |
| 호황 | 3억 | 30% | 20% |
| 보통 | 2억 2천만원 | 22% | 50% |
| 불황 | 1억 | 10% | 30% |
이때, A의 기대소득과 기대수익률은 다음과 같이 구할 수 있습니다.
기대소득
기대소득 = (3억 x 0.2) + (2억 2천 x 0.5) + (1억 x 0.3) = 6천1억 1천 + 3천 = 2억
기대수익률 = 수익 / 투하자본 = 2억 / 10억 x 100 = 20%
요구수익률이란?
요구수익률은 투자대상 부동산에 요구하는 최소한의 수익률입니다. 비용적 개념으로, 필수적 수익률, 외부수익률, 기회비용, 대안적 수익률이라고도 합니다. 시간에 대한 비용과 위험에 대한 비용을 포함합니다. 무위험률(시간) + 위험항증률(위험)에 예상 인플레율 예상디플레율, 자본이득예상률, 자본손해예상률을 더합니다.
요구수익률 구성 요소
1) 무위험률은 예금이자율, 국공채이자율과 같이 확실한 수입률입니다. 일정 시점에서는 일정하고, 시간이 지나면 변동합니다. 일반 경제 상황의 영향을 받습니다. 무위험ㅇ률은 부동산 투자의 위험이나 투자자의 위험혐오도와는 상관없습니다.
2) 위험할증률은 투자에 수반되는 위험에 대한 대가입니다. 위험할증률이 크면 좋지 않습니다. 투자자가 위험혐오도가 클수록 위험할증률도 커집니다. 투자자의 위험혐오도에 따라서 요구수익률이 달라집니다. (주관적입니다.) 무위험률 + 위험할증률 = 위험조정률입니다.
3) 피셔효과는 위험조정률에 예상되는 인플레이션율까지 요구수익률에 포함하는 것입니다. 피셔효과의 요구 수익률 = 무위험률 + 위험할증률 + 예상된 인플레이션율입니다.
요구수익률 공식
요구수익률
요구수익률 = 무위험률 + 위험할증률 + 예상인플레율 - 자본이득률
자본이득률
자본이득률은 부동산 가치 상승분이나 임대료 연수익률과 같이 투자대상의 가치가 증가할 것으로 예상되는 경우에 빼줍니다.
기대수익률과 요구수익률의 관계
기대수익률과 요구수익률의 관계에 따라 투자의 결정이 달라집니다.
- 기대수익률 > 요구수익률 : 투자 증가
- 기대수익률 = 요구수익률 : 투자 균형
- 기대수익률 < 요구수익률 : 투자 감소
예를 들어, A가 10억으로 부동산 사업을 하려고 합니다. A가 바라는 수익률 (요구수익률)이 30%라고 하면, 기대수익률이 20%인 부동산에 투자하지 않을 것입니다. 하지만 바라는 수익률이 15%라면, 투자를 감행할 것입니다.
기대수익률 > 요구수익률인 경우
투자대상의 수요가 증가하여 시장가격(투자비용)이 상승합니다. 투자비용이 증가하면 기대수익률이 감소하게 되고, 요구수익률과 균형이 될 때까지 투자가 증가합니다.
기대수익률 < 요구수익률인 경우
투자대상의 수요가 감소하여 시장가격(투자비용)이 하락합니다. 투자비용이 감소하면 기대수익률이 증가하게 되고, 요구수익률과 균형이 될 때까지 투자가 감소합니다.
기대수익률과 요구수익률은 투자자가 투자의 가치와 수익성을 판단하는 데 중요한 지표입니다. 기대수익률은 투자대상의 내부적인 수익률이고, 요구수익률은 투자자의 외부적인 비용입니다. 두 수익률의 차이에 따라 투자의 결정과 시장가격이 변화합니다. 투자자는 자신의 요구수익률과 투자대상의 기대수익률을 비교하여 투자의 적절성을 판단할 수 있습니다.